В народе говорят: «от сумы и от тюрьмы - не зарекайся»... Во время кризиса люди теряют работу, бизнес, доверие близких... Что бы хоть как-то выжить - вынуждены, а скорее всего, обязаны продать свое имущество, которое у 90% населения, покупалось в кредит.

Как же продаётся такое имущество?
Конфискованная, залоговая недвижимость, может быть реализована тремя способами.
Первый способ - добровольный: должники сами осуществляют продажу квартиры в залоге, под контролем банка. Добровольно продают свою недвижимость и возвращают свой долг банку. Так чаще всего поступают граждане, неспособные погасить кредит на квартиру.
Второй способ - принудительная продажа квартиры через организатора торгов (биржу, аукционный центр, Укрспецюст).
Третий способ - самый интересный - продажа квартиры вне публичных торгов - регламентирована Законом Украины «Об ипотеке». Согласно этому закону, в случае невыполнения должником своих обязательств, предмет ипотеки может перейти в собственность банка, если это предусмотрено в договоре ипотеки. Банк может переоформить право собственности на залог, а затем продать его от своего имени. Зачастую банки оформляют залог в свою собственность, потом передают залоговую квартиру своим же структурам, которые на этом зарабатывают.
С какими подводными камнями продажи залога мы можем столкнуться?
Тема продажи квартиры в залоге и залогового имущества в целом, болезненна как для банкиров, так и для должников (комиссионные и НДС при продаже квартир, непрозрачный механизм определения стоимости). Свои претензии есть к системе реализации квартир в залоге и у потенциальных покупателей. Бытует мнение, что благодаря возможности обойтись без публичных торгов, аукционеры практикуют продажу залоговых квартир нужным людям и по нужной цене.
Если право собственности, согласно договору ипотеки, перейдет к банку, должник теряет какой-либо контроль над квартирой в залоге и не может указывать банку, кому продавать эту квартиру. Поэтому привлекательные активы (например, недвижимость) по цене ниже рыночной у банков все-таки можно приобрести.
У Государственной исполнительной службы (ГИС) свои «фишки»: например, размещение объявлений об аукционах по продаже залоговых квартир в бесплатных газетах, которые до платежеспособного покупателя доходят едва ли. По данным ГИС Киева, на принудительные аукционы по продаже недвижимости 80% квартир поступает на реализацию по частным долгам, 15% - по невозвращенным ипотечным кредитам и не более 5% - по уголовным делам.
Но это только процентное соотношение. Общее количество целых квартир, реализуемых через систему аукционных центров, чрезвычайно мало. В Киеве, по данным столичной ГИС, в среднем на аукцион выставляется одна квартира в месяц. Чаще передаются на реализацию части квартир: половина или треть. Это происходит из-за того, что арестованные или конфискуемые квартиры чаще всего находятся в долевой собственности (например, между членами одной семьи).
Как же проходят аукционы по продажам квартир?
По правилам, начальная цена продажи квартиры на аукционе не может быть ниже 90% его стоимости, определенной путем оценки. Объявление в СМИ о дате проведения аукциона по закону должны быть напечатаны не позднее, чем за 15 дней до его начала. Эти правила вместе с длительными сроками подготовки аукциона вне кризиса делают покупку недвижимости на нем очень привлекательной сделкой.
Ведь даже при самых благоприятных обстоятельствах аукцион состоится не раньше, чем через 6 месяцев после направления запроса о продаже квартиры. Оценочная стоимость арестованной квартиры стоит на месте.
Однако, как указывалось выше, количество аукционов по продаже квартир невелико.
Дело в том, что комиссионные посредника при его проведении составят до 20% от стоимости квартиры, исполнительная служба взыщет еще 5%. Соответственно, денег, вырученных на открытом аукционе за квартиру в залоге (за вычетом сбора и комиссионных) может не хватить для погашения ссуды.
Поэтому для банков аукционный способ продажи недвижимости невыгоден - банкиры предпочитают договариваться с хозяином залоговой квартиры, потерявшим платежеспособность, полюбовно, т.е. продавать залоговую квартиру по рыночным ценам через дружественные агентства недвижимости.
В таких случаях банки забирают себе часть вырученных средств от продажи квартиры в залоге, которые идут на покрытие суммы долга заемщика и пени за просрочку выплаты квартиры в кредит, а остаток возвращают своему клиенту.