Все мы помним слова песни: «Есть одна у летчика мечта: высота, высота! Самая заветная мечта...» А вот, наверное, каждый бы украинец, не имеющий вожделенной дачки, сейчас бы спел так: «Есть одна у нас мечта: дачка у воды, в лесу...»

Если вам во сне является ваша мечта в образе дома с собственным пляжем, тогда приготовьтесь к рискам и расходам: покупка участка с выходом к водоему потребует денег не только на приобретение земли, но и на ее легализацию.
Итак, у вас на руках имеется определённая сумма денег, необходимых для покупки, ну очень желанной земли у водоема. Вроде все просто: езжай, выбирай, смотри, покупай... А, нет! Даже если вы нашли участок под застройку с выходом к воде, то впереди у вас не просто покупка, а проверка, проверка, проверка... И извилистые дороги к личному райскому уголку. Вы спросите: что проверять, какие это извилистые дороги? А вот что и вот какие это дороги...
С выбором земли у водоема стоит проявить особую бдительность. И здесь речь как раз не о покупке - во многих местах особо лакомые участки не покупают, а берут, к примеру, в аренду. Или приватизируют по решению суда.
Всем, кто заинтересован в покупке земли у воды, стоит помнить: законом запрещается капитальное строительство, а также садоводство и огородничество на прибрежной защитной полосе. Ее ширина составляет 25 м для речушек и прудиков площадью до 3 Га, 50 м - для водоемов более 3 Га и 100 м - для больших рек и озер. Большинство водоемов и примыкающих к ним земель находятся в государственной или коммунальной собственности, а потому гражданам прибрежные земельные участки предоставляются только по договору аренды.
Прямым арендодателем выступает местная администрация или местный совет. Налог на землю арендатор не платит, но арендную плату вносить обязан. Ее размер и условия индексации отражаются в договоре аренды. Обычно она составляет от 3 до 12% нормативной денежной оценки земли. Если же речь идет о субаренде, нужно убедиться в том, что такая возможность предусмотрена основным договором аренды, который заключен местной властью с первичным арендатором.
В собственность можно получить только замкнутый водоем площадью менее 3 Га, расположенный на территории своего участка, или же созданный там искусственный пруд. Хотя сегодня, как известно, охраняемые речные берега некоторые землевладельцы продолжают осваивать, полагаясь на связи во властных кругах или прибегая к правовым уловкам.
Пока в документах не указано, что земля - под охраной, строить не запрещено. Прибрежная зона получает свой статус только после установления этого по отдельным проектам землеустройства, что должно быть отражено в градостроительной и землеустроительной документации. А до этого говорить о незаконности строительства никак нельзя. То есть, даже если участок все же входит в охраняемую зону, то его можно использовать под строительство под видом «технического переоснащения» гидротехнических сооружений, которые могут располагаться в прибрежной зоне на вполне законных основаниях. Широко распространенной схемой является оформление домов, построенных на берегу рек и морей, как эллингов (помещений для хранения судов).
Наиболее простой способ «бросить якорь» в эллинге - приобрести участок или уже готовый объект в лодочном кооперативе, у которого должен быть договор аренды на занимаемую территорию. Нередко покупателю эллинга обещают право собственности на постройку. Обычно это двухэтажное здание, где первый этаж предназначен для хранения лодок, а второй - для жилья. Часто в таких кооперативах сооружаются куда более шикарные постройки, не имеющие ничего общего с лодочными гаражами. Но в случае подобного нецелевого использования участка кооператив рискует привлечь внимание проверяющих органов.
Другой способ освоения берегов - применение намыва, который расширит земельный участок, и ведение строительства в «первичной» прибрежной зоне. Сомнительный с точки зрения законности намыв легализуется под видом инженерной подготовки территории, углубления русла или укрепления берега якобы в интересах местной общины. Для этого застройщик обращается к местным властям и заключает с ними договор на проведение соответствующих работ. За отдельную плату чиновники готовы закрыть глаза на многие нарушения и обеспечить позитивный результат проверки выполнения земельного законодательства.
Некоторым «умельцам» удавалось получить право собственности на участки, расположенные в рекреационной зоне, через суды. Для этого были инициированы иски против местных органов, которые якобы отказывали истцу в предоставлении земельного участка. Суд выносил решение в пользу истца, который после выполнения решения становился собственником земель. Эти схемы невозможны без «особой заинтересованности» представителей местной власти и судов. Кроме того, они могут привлечь внимание прокуратуры. Поэтому, узнав о том, что предлагаемый к продаже участок был получен продавцом по решению суда, стоит учитывать риск обжалования данного решения и отмены права собственности. Вообще узаконить в суде самострой, возведенный с нарушениями природоохранных норм, непросто, да к тому же через некоторое время может последовать вполне законное требование госорганов о сносе строения.
Теперь поговорим с вами о покупке у кромки прибоя...
Узаконить строительство у моря - гораздо сложнее, чем на берегу той же Десны. Тем более что с 1 января 2011 г. вступили в действие изменения в Водный и Земельный кодексы, где для прибрежной защитной полосы вдоль моря устанавливается ширина в 2 км. Однако, несмотря на жесткие ограничения, в объявлениях фигурирует предостаточно участков под индивидуальное жилое строительство возле моря.
Чаще всего на продажу выставляют только право аренды на 25 или 49 лет или членскую книжку в кооперативе. В последнем случае вы, как покупатель, должны убедиться в наличии у кооператива договора аренды, обязательной частью которого должен быть кадастровый план, проект отведения земельного участка и другое. Если вам не предоставят договор аренды, проект отведения земельного участка, даже при самой заманчивой цене, не покупайте! В дальнейшем вы потратите намного больше денег, чем потратили уже...
Если вы любитель запаха хвои, пения птиц, сбора грибов и ягод, тогда вас ждет...избушка в лесу.
Однако и здесь Вас будут ждать трудности: обосноваться в окружении леса столь же сложно, как и у кромки воды. Приобретая землю под сенью вековых сосен, также стоит обратить внимание на целевое назначение участка. Нередко в населенных пунктах, которые фактически находятся в лесу, есть земля под индивидуальную застройку. Однако, на территории лесного фонда строительство запрещено. Более того, физическое лицо не может взять такой земельный участок в аренду. Изменение целевого назначения земель лесного фонда обычно связано со сложной и продолжительной процедурой, но все же получить положительное решение вполне реально при наличии перспектив расширения населенного пункта с внесением соответствующих корректив в генплан. При изменении целевого назначения участка, решение о вырубке деревьев и кустарников принимается по согласованию с государственным управлением охраны окружающей природной среды в области или АРК Крым.
Итак, вы прошли все процедуры, имеете желанную землю, но в сердце все равно живет, почему то, тревога. Да, сердце не обманешь - у вас остались высокие риски когда-нибудь остаться без этой земли!
Давайте поговорим об этих рисках. Ведь вы стали хозяином земель с особым режимом использования. Прежде всего, впоследствии оформление земли могут признать незаконным. Тогда покупателю, то есть вам, придется либо добиваться правды в суде, либо искать выходы на чиновников, а в самом неблагоприятном случае - отказываться от земли, потеряв внушительные средства. Даже если какое-то время нарушитель (имеется в виду Покупатель) Водного и Земельного кодексов будет уверенно стоять на собственном берегу, то в будущем его все равно могут ожидать неприятные сюрпризы, а именно: привлечение к административной, имущественной и даже уголовной ответственности.
Например, незаконное овладение землями водного фонда влечет штраф в 1700 грн. или лишение свободы до 5 лет!!! Поэтому о риске демонтажа построек и изъятия земель потенциальным покупателям забывать не стоит. В любом случае, все процедуры, связанные с приобретением «райского уголка», лучше проходить в сопровождении опытных юристов, чья помощь обходится очень недешево, но хорошая услуга не может стоить дёшево! Цена вопроса колеблется от нескольких тысяч до нескольких десятков тысяч долларов - в зависимости от сложности конкретной ситуации и размеров земельного участка.
В конце статьи хочу сказать: хотите спокойно спать в своём доме, наслаждаться свежим воздухом, радоваться восходу солнца - идите по наименее рискованному пути - купите земельный участок с внутренним водоемом или его самостоятельно постройте. Все остальные способы приобретения «заповедных угодий» требуют серьезного искусного юридического сопровождения и больших материальных затрат.
Татьяна Чердовских,
юрист, директор АН «ТИгор»