На "начебто" виділені державою гроші можна добудовувати хіба що повітряні замки. Криза повернула ринок нерухомості з небес на землю, примусивши його знизити ціни на квадратні метри ближче до їх реальної вартості, та одночасно вона "кинула" тисячі людей, які профінансували будівництво первинного житла.

 Допомога уряду потерпілим обмежилася млявою програмою "порятунку" галузі, вигод від якої наразі не бачить ніхто, крім корупціонерів.

Повітряне право власності

Ольга Бєлова два роки тому вклала гроші у спорудження будинку, взявши кредит в банку. З літа 2008 року будівництво її будинку практично не ведеться, забудовник "годував" інвесторів обіцянками до останнього, але завершувати об'єкт, як виявилось, навіть не збирався. Напередодні погашення облігацій, які згідно з законом вкладники мали обміняти на ордери квартир, банк запропонував Ользі та її співтоваришам по нещастю оформити в БТІ у власність замість житла недобуд, тобто практично повітря. "Але в цьому будинку навіть мій поверх ще не почали будувати - щоб дійти до нього, треба спочатку "вигнати" два попередніх, - каже Бєлова, - отже оформляти мені нема чого... І нікого не хвилює, що взятий кредит я все одно зобов'язана виплачувати (хоча гроші, схоже, пропали) ще цілих 10 років". У своєму горі Ольга не самотня: за останнє кризове півріччя, за даними Асоціації приватних інвесторів та вкладників, у всій Україні було наглухо законсервовано 2780 житлових об'єктів, і лише у Києві 80 тис. мешканців (сім'ї інвесторів) вже усвідомили, що новосілля у найближчому майбутньому їм не світить: у місті чорними отворами незасклених вікон зяють близько 90 покинутих будинків-напівфабрикатів. Їх невдалим мешканцям, які вклали у будівництво омріяних квартир тисячі доларів, залишається лише створювати ініціативні групи і ходити кабінетами. За допомогою Асоціації приватних інвесторів та власників звернулися вкладники вже 18 об'єктів, в основному столичних - регіони, за словами співробітників організації, все ще пасивно сподіваються чи то на чудо, чи то допомогу держави, що, по суті, одне й те саме. "Ситуація гнітюча, і якщо люди сподіваються, що із стабілізаційного фонду дадуть грошей, і їхні об'єкти почнуть добудовувати, то даремно, - говорить президент Асоціації приватних інвесторів та власників Тетяна Шальман. - Якщо гроші й виділять, то у вигляді кредитів, на які потрібно буде у навантаження викупити ще й вільні, непродані до початку будівництва, площі в будинках. Хто зараз візьме на себе такі зобов'язання, нехай навіть під невеликі відсотки?".

Перед кризою України мала найшвидші темпи розвитку будівельної галузі в Європі - 17% річних. У другій половині 2008 року, коли почалися ігри долара в "дешево-дорогий", запал забудовників зменшився. До зими 80% будівельних об'єктів в Україні, за даними голови підкомітету з питань будівництва та архітектури Комітету Верховної Ради України Володимира Яцуби, були заморожені. "Висока залежність від банківських кредитів більшості забудовників і інвесторів є причиною сьогоднішнього застою у будівельній галузі" - пояснив керівник департаменту аналітики компанії "Канзас" Сергій Голуб.

Чекають обіцяних 3 млрд

Перегрітий ринок нерухомості обвалився. Забудовники і ахнути не встигли, як банки один за одним згорнули іпотеку, і купувати житло зараз просто нема кому, а тим часом будматеріали, 75-80% яких сьогодні в Україну імпортується, через страшенні коливання валют зробились недосяжними. Потік інвесторів вичерпався, і ціни на нерухомість впевнено поповзли вниз, що для забудовників означало катастрофу. Майже парадокс: рік тому на піку зростання цін, коли середня вартість квадратного метра у Києві сягала $2500, столичні ріелтори укладали до 200 угод за день, а в квітні цього року купівля-продаж знизилась приблизно до 100 договорів за місяць, хоча за метр житла в новобудові просять в середньому $1300, тобто майже удвічі дешевше. Ситуація типова для всієї України: будівельні компанії і торговці нерухомістю втратили прибутки, але це ще півбіди. Справжніми жертвами будівельної кризи стали вкладники, які втратили і гроші, і надію на власне житло.

Долею приватних інвесторів, що залишилися без даху, довелося турбуватися уряду. Вийшло не дуже вдало. Вивчивши проблему, заступник глави Міністерства регіонального розвитку та будівництва Дмитро Ісаєнко повідомив: сьогодні в Україні налічується близько 900 об'єктів незавершеного житлового будівництва зі ступенем готовності від 75%, і для завершення їх будівництва потрібно приблизно20 млрд грн, яких в бюджеті, звичайно, немає. Вирішили посприяти хоча б завершенню об'єктів зі ступенем будівельної готовності більш ніж 70%. Передбачалося виділити 3 млрд бюджетних гривень, які, пройшовши всі кола Державної іпотечної установи (ДІУ), Фонду фінансування будівництва, НБУ та банків партнерів, мали зрештою дістатися приватним інвесторам у формі кредитів і піти на благу справу добудови будинків. В чергу за державною допомогою одразу ж вишикувались більш ніж100 будівельних компаній, яких Президент Віктор Ющенко запевнив, що "Національний банк підтвердив свою готовність виділити цільовий ресурс для того, щоб почати такий стратегічний проект як добудова незавершеного будівництва житла в Україні". Але час минає, а підписаний ще 8 квітня Президентом указ "Про деякі заходи щодо сприяння добудові житлових об'єктів" жодну із вказаних установ до дій так і не спонукав. В кінці квітня ДІУ в черговий раз перенесла розміщення облігацій, призначене для добудови. Причина - відсутність заявок потенційних покупців. На думку Шальман, вся проблема в тому, що процедура отримання державних кредитів дуже "цікава" і тяжка, і громадяни в неї просто не вірять. "Прийнятий закон абсолютно недієвий, механізм його роботи заплутаний, у ньому повно лазівок для зловживань, - говорить вона. - Якщо Ющенко розраховував, що люди захочуть влазити в борги і зв'язуватися з недобудами, то він помилився: той, хто наважиться зараз купити житло, ризикувати не стане і звернеться до вторинного ринку". "Участь держави у вирішенні проблеми зупиненого будівництва все ще залишається голим популізмом, - вважає Зоя Федорчук, прес-секретар ХК "Київміськбуд". - Не дуже віриться в те, що при такому тотальному дефіциті бюджету будуть знайдені хоча б ці 3 млрд грн".

Просто зв'язуватися нема охоти

Українці зняли з депозитів і зараз мають готівкою 19 млрд грн. Цих грошей цілком досить, щоб викупити все житло, побудоване від жовтня 2008 по березень 2009-го в країні, та все ж бажаючих брати участь у державній програмі не спостерігається. Начальник головного управління житлового забезпечення КМДА Михайло Голиця переконаний: зараз інвестор не братиме кредит під будь-які відсотки, якщо не ведеться будівництво. "Незрозуміло, скільки часу мине, поки кошти дійдуть до реальних виконавців робіт на майданчику", - вважає Голиця. Цілком логічно, що йти ва-банк і ще раз брати на себе ярмо кредитів ніхто не наважується: адже права вкладника за українським законодавством не захищені нічим, навіть на рівні споживача. "В 2006 році було видано новий закон про діяльність фонду фінансування будівництва, - говорить з цього приводу Тетяна Шальман. - У ньому було передбачено абсолютно всі моменти, крім одного (як і у всьому українському законодавстві): відповідальності перед приватними інвесторами за невиконання перед ними зобов'язань - не те що кримінальної, як у всьому світі, але навіть адміністративної". "В Москві обсяги будівництва в п'ять разів більші, але кількість фактів зловживань за рік не перевищує двох тисяч, - говорить заступник голови Київської міськадміністрації Володимир Головач. - В Україні ж по окремих об'єктах маємо тисячі обдурених вкладників". Наприклад, забудовник, який підрядився спорудити будинок Бєловій, вимагав з усіх пайовиків 100% передоплату до початку будівництва. Таким чином, компанії вдалося виручити близько 55 млн грн задовго до кризи, проте будинок не був доведений навіть до стадії ніпівготовності, а гроші інвесторів зникли. "У такій ситуації ми рекомендуємо негайно створити робочу групу при відповідному комітеті ВР, куди ввійшли б представники держкомісії з цінних паперів, забудовники, представники нашої організації, а головне - представники прокуратури та СБУ, які зможуть розібратися, куди зникли гроші і хто за це відповість", - переконаний голова Комітету боротьби з соціальними зловживаннями Віталій Хибовський.

На жаль, пошук винних даху над головою потерпілим вкладникам не надасть: змусити забудовників добудувати об'єкти зараз неможливо. По-перше, держава погодилась кредитувати не їх, а фізичних осіб, тобто грошей у компаній немає і навряд чи будуть. По-друге, у галузі подейкують, що якщо справа реально дійде до виділення обіцяних 3 млрд, вони підуть на добудову об'єктів всього 5-6 будівельних компаній країни на кшталт провідних - "Київміськбуд" або "Познякижилбуд", а іншим гравцям ринку доведеться лише облизнутися. А головне - забудовники, спостерігаючи щоденне падіння цін на нерухомість, вже не бачать сенсу спішно добудовувати житло, адже продати його вигідно їм не вдасться. "Недобуди сьогодні вигідні як самим забудовникам, так і чиновникам, - заявив інтернет-газеті "Сейчас" член ініціативної групи інвесторів одного із недобудованих будинків Володимир Баранов. - Об'єкти заморожені, бо на момент здачі їхня вартість була одна, а сьогодні - абсолютно інша. Компанії чекають моменту, коли їх можна буде повторно продати".

У подвійному кредиті

Палко прагнуть за будь-яку ціну завершити розпочате будівництво лише люди, що вклали в них купу грошей, часто іпотечних. Схема виходу з ситуації, запропонована державою, грабіжницька і по суті неробоча, їм не підходить. Домогтися конструктивних дій від забудовників нереально - на них де сядеш, там і злізеш, і головне - цей будівельний обман перебуває в рамках законодавства України. "В антикризовому законі "Про запобігання впливу світової фінансової кризи на розвиток будівельної галузі та житлового будівництва" від 14 січня дуже хитро вказано, що саме на період кризи приватним інвесторам заборонено розривати договори із забудовниками, - розводить руками Тетяна Шальман. - І будівельні компанії, які не виконують свої зобов'язання, чудово розуміють, що ще два роки об'єкти будуть закріплені за ними, клієнти нікуди не дінуться і навіть в суді не зможуть розірвати договори". Закон навіть заборонив вимагати від забудовників виплати штрафних санкцій за зрив термінів здачі житла. Навіть тих, хто вкладав гроші під облігації, він зобов'язав гасити ці цінні папери, не дочекавшись здачі будинків в експлуатацію: замість облігацій в кращому разі люди можуть отримати право власності на фактично купу бетону, в гіршому - просто співчуття оточуючих. "Платити двічі за будівництво квартири - це безглуздо і жорстоко, - переконана Шальман, - але "кинутим" вкладникам залишається тільки організовуватися в Житлово-будівельні кооперативи (ЖБК), повторно брати кредити і самим добудовувати свої будинки". Потрібно давати кредити під 14% і на короткий термін забудовникам, щоб вони доводили до завершення будівництва, а покупець міг відразу після оплати займати житло, вважає почесний президент БК "Ліко-холдинг" Ігор Лисов. Проте президент Асоціації приватних інвесторів і власників вважає, що в завершенні будівництв найбільш зацікавлені люди, що вже профінансували (на своє лихо) їх раніше, а тому саме їм потрібно надавати пільгові кредити - в такому разі гроші стовідсотково будуть витрачені за призначенням, а не розсіються на "ліві" цілі, та й внески знадобляться менші, адже будівельники в особі інвесторів прагнули б не отримати прибуток, а просто заселитися в своє житло. "Якщо вже ЖБК візьмуть на умовах мінімальних процентних ставок на свій баланс заморожені і свої законні, і вільні метри, потрібно, принаймні, гарантувати їм, що потім цими зайвими квартирами вони зможуть розпорядитися на свій розсуд, - говорить Шальман. - А поки виходить, що на час будівництва мертвий вантаж непроданих квартир висить на інвесторах, а після добудови торгувати ними буде забудовник".

Зараз суперечки довкола віртуальних 3 млрд грн державної допомоги нагадують розділ шкури невбитого ведмедя. Ціни на житло все ще падають, і невідомо, коли ринок нерухомості досягне свого дна, - дуже від багатьох чинників це залежить. Сірі сумні напівбудинки перетворилися з вигідних проектів на баласт, вони не запитані і, схоже, покинуті. "Якщо будівництво вже заморожено, це може обернутися вічним недобудом. І те, що гроші (інвесторам) повернуть, малоймовірно", - висловлює загальну, хоча й не озвучену вголос думку Сергій Голуб.

Газета « Споживач.інфо» №11(11)вересень 2009