Сьогодні в різних містах України створюються та діють дві нові для України форми самоорганізації громадян: органи самоорганізації населення(ОСН) та об'єднання співвласників багатоквартирних будинків(ОСББ). Проте досі у багатьох побутує думка, що ці громадські структури майже тотожні, тому існування на одній території ОСН та ОСББ є небажаним, а то й взагалі неприпустимим.

Сьогодні в різних містах України створюються та діють дві нові для України форми самоорганізації громадян: органи самоорганізації населення(ОСН) та об'єднання співвласників багатоквартирних будинків(ОСББ). Проте досі у багатьох побутує думка, що ці громадські структури майже тотожні, тому існування на одній території ОСН та ОСББ є небажаним, а то й взагалі неприпустимим.

Така думка є хибною, оскільки природа цих утворень, їх місце у житті міста є різними, а об'єднання зусиль та можливостей ОСН та ОСББ у наведенні порядку у житловому господарстві, благоустрою у місті може мати значний ефект.

 Головними відмінностями між органами самоорганізації населення та об'єднаннями співвласників багатоквартирних будинків є:

різне походження - ОСН, є органами в системі місцевого самоврядування міста, вони утворюються за згодою місцевої ради (тобто має бути дозвіл на їх утворення) па визначеній радою території: мікрорайону, кварталу, вулиці.., а ОСББ є товариствами мешканців конкретного будинку, які мають право власності на квартири у цьому будинку, для утворення ОСББ згода місцевої ради не потрібна;

різне призначення - ОСН є особливою формою участі мешканців визначеної у місті території у вирішенні деяких питань місцевого значення. їм радою може бути делеговано певні владні повноваження та виділено під це певне бюджетне фінансування. ОСББ є організацією, що створюється з метою захисту інтересів своїх членів(співвласників будинку) та здійснення прав співвласників на неподільне майно та забезпечення своїх членів послугами по його утриманню.

Виходячи із такого розуміння ОСН та ОСББ можна побачити, що ОСН є органом більш широкої компетенції щодо мешканців певної міської території, він може і повинен активно співпрацювати з ОСББ, яке представляє інтереси організованих у нього мешканців багатоквартирних будинків.

Враховуючи той факт, що ОСН мають менше досвіду своєї діяльності, оскільки відповідний закон діє лише рік, вони сьогодні стикаються з проблемами, які мали місце і для ОСББ і які частково були розв'язані законодавцем.

Це проблеми оподаткування та правового статусу майна, що належить чи є в користуванні цих органів. Нижче зроблено спробу показати існуючі проблеми та можливі шляхи їх вирішення для ОСН та ОСББ у цій царині.

Органи самоорганізації населення

Питання реєстрації органів самоорганізації населення(ОСН) як юридичної особи є не таким простим, як виглядає на перший погляд. Відповідно до статті 13 Закону "Про органи самоорганізації населення'", реєстрація здійснюється виконкомом відповідної ради. Перелік документів необхідних для реєстрації є досить нечисленний і сама процедура реєстрації виглядає не складною.

Найбільш складним тут є подальша реєстрація ОСН в інших органах державної влади, адже будь-яка юридична особа в Україні має пройти усі реєстраційні етапи від управління статистики до різноманітних фондів соціального страхування.

Найбільш важливим наслідком такої реєстрації є отримання юридичною особою довідки про облік платника податку у податковій інспекції.
І ось тут випливає не зовсім зрозумілий правовий статус ОСН як платника податку. Питання оподаткування будь-яких юридичних осіб в Україні здійснюється відповідно Закону "Про оподаткування прибутку підприємств" . За цим законом у нас вирізняються два режими оподаткування: загальний, де ставка оподаткування прибутку та спеціальний - для неприбуткових організацій, які у випадку їх відповідності ознакам, визначеним у ч.7.11 Закону, не оподатковуються податком на прибуток підприємств. На жаль, п.п. а) п.7.11.1 відносить до неприбуткових організацій лише "органи місцевого самоврядування та створені ними установи або організації, що утримуються за рахунок коштів відповідних бюджетів". Як бачимо тут не йде мова про органи самоорганізації населення, які створюються фізичними особами, можуть фінансуватись з місцевого бюджету проте вони не створюються органами самоврядування. Тому сподіватись, що податкова віднесе до неприбуткових організацій (далі - НПО) органи самоорганізації за цим пунктом навряд чи можливо.

Пп. г) цього ж пункту 7.11.1, в принципі, дає деякі шанси для реєстрації ОСН як НПО, але знову ж таки це залежатиме від місцевої податкової. Адже цей пункт відносить до НПО інші юридичні особи " діяльність яких не передбачає одержання прибутку згідно з нормами відповідних законів". Проте в Законі "Про ОСН" ні слова не сказано, що ОСН -неприбуткова організація.

Підсумовуючи вище сказане, сьогодні не має достатніх підстав, щоби стверджувати: ОСН, як юридична особа може бути неприбутковою організацією. Хоча, в статуті ОСН можна прямо передбачити усі вимоги щодо неприбутковості, проте остаточне слово тут буде за податковою.

Коли ж ОСН буде звичайним платником податків, то кошти, які він отримуватиме як з бюджету, так і від інших надходжень, підлягатимуть оподаткуванню на загальних підставах.

Виходячи з цього, сьогодні більш ефективним може виглядати механізм легалізації ОСН без реєстрації його як юридичної особи, та фінансування ОСН здійснювати через місцевий бюджет по статті — витрати на органи управління. Конкретні процедури такого фінансування відомі у кожній міськраді. Це зменшить витрати ОСН на утримання персоналу, оскільки не буде потрібен бухгалтер, збереже бюджетні кошти від сплати податку на прибуток.

Але така схема має і свої ризики - ОСН може стати черговою бюрократичною частинкою виконавчого комітету. Аби вирішити проблему організації ОСН, як достатньо незалежної та фінансово спроможної структури доведеться вносити зміни до двох законів "Про органи самоорганізації населення" та "Про оподаткування прибутку підприємств". Такий проект уже підготовлено силами спеціалістів Інституту громадянського суспільства та передано на розгляд комітету Верховної Ради України з питань державного будівництва та місцевого самоврядування.

Товариства співвласників багатоквартирних будинків (кондомініуми). Земля та оподаткування.

Порядок утворення та діяльності товариств співвласників багатоквартирних будинків та їх об'єднань визначається Законом "Про об'єднання співвласників багатоквартирного будинку". Цей закон визначає, що житловим комплексом, який є власністю товариства визнається: "єдиний комплекс нерухомого майна, що утворений земельною ділянкою в установлених межах, розміщеним на ній жилим багатоквартирним будинком або його частиною разом із спорудами та інженерними мережами, які утворюють цілісний майновий комплекс".

Тобто, у визначенні житлового комплексу присутнє поняття земельної ділянки, крім цього, закон вводить в обіг ще одне поняття, що стосується землі, це "прибудинкова територія — територія навколо багатоквартирного будинку, визначена актом на право власності чи користування земельною ділянкою і призначена для обслуговування багатоквартирного будинку".
На відміну від Закону "Про органи самоорганізації населення", об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, за законом визнається "неприбутковою організацією і не має на меті одержання прибутку для його розподілу між членами об'єднання"(ст.4).

Поряд із статусом неприбутковості, об'єднання "може здійснювати господарську діяльність для забезпечення власних потреб безпосередньо або шляхом укладення договорів з фізичними чи юридичними особами"(ст.4).

Тобто, об'єднання не сплачує податок на прибуток, включається до реєстру неприбуткових організацій, але може отримувати доходи від господарської діяльності без оподаткування, якщо ці доходи ідуть на статутну діяльність, а не розподіляються між членами об'єднання.

Це зафіксовано у пп. ч. 7.11.1 Закону "Про оподаткування прибутку підприємств", який відносить до неприбуткових організацій "об'єднання співвласників багатоквартирних будинків, створених у порядку, визначеному законом".

Ч. 7.11.7 встановлює, що для об'єднань співвласників багатоквартирних будинків "від оподаткування звільняються доходи, отримані у вигляді внесків, коштів або майна, які надходять для забезпечення потреб їх основної діяльності, та у вигляді пасивних доходів".

Виходячи із приведених вище норм закону, можна стверджувати, що об'єднання співвласників, як неприбуткова організація може мати у власності майно у вигляді житлового комплексу, необхідних для його обслуговування інженерних споруд, коштів, тощо, а також земельну ділянку як у власності, так і в користуванні. Земельна ділянка надається такому об'єднанню відповідним органом місцевого самоврядування(міськрадою). Порядок отримання ділянки у власність чи користування визначається "Положенням про порядок встановлення та закріплення меж прибудинкових територій існуючого житлового фонду та надання їх у спільне користування або спільну сумісну власність земельних ділянок для спорудження житлових будинків" затвердженим спільним Наказом Державного комітету по земельних ресурсах. Державного комітету у справах містобудування і архітектури, Державного комітету по житлово-комунальному господарству, Фонду державного майна N 31/30/53/396 від 05.04.96.

За цим Наказом "передача прибудинкових територій (земельних ділянок) у користування чи власність Об'єднанням власників будинків здійснюється за їх зверненням до відповідних органів місцевого самоврядування"(тут і далі курсивом виділено витяги із згаданого Наказу).

"Всі витрати, пов'язані з підготовкою та складанням проекту відведення прибудинкової території, замовник (орган місцевого самоврядування) бере на свій кошт.

2.9. Після затвердження проекту відведення прибудинкової території здійснюється перенесення та закріплення меж прибудинкової території в натуру (на місцевість).

Межі встановленої прибудинкової території закріпляються межовими знаками на місцевості. Розмір та архітектурне рішення межових знаків встановлюються відповідними органами місцевого самоврядування.

2.10. Після відведення прибудинкової території складається акт про перенесення меж в натурі. До акта додається план зовнішніх меж ділянки із зазначенням її розмірів.

2.11. Об'єднанням власників будинків видається державний акт на право постійного користування землею". Отже, об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, для забезпечення свого нормального існування має подбати про декілька важливих речей, перед остаточним оформленням усіх документів про прийняття на свої плечі утримання житлового комплексу: здійснити перевірку стану будинку та домогтися відповідного ремонту передусім крівлі та інженерних споруд; вияснити правовий статус навколобудинкової території і здійснити разом із органами місцевого самоврядування необхідні роботи по закріпленню земельної ділянки за будинком і визначити межі території на місцевості; підготувати всі необхідні установчі документи відповідно до Закону "Про об'єднання співвласників багатоквартирних будинків"; здійснити попередню оцінку можливостей утримання будинку його власниками за різними схемами, що передбачені вищезгаданим законом: віднайти із середовища власників квартир осіб, що мають необхідний організаційний потенціал та бажання зрушити весь пласт проблем, що з'являться на шляху конституювання цього об'єднання.

Висновок: Органи самоорганізації населення та об'єднання співвласників багатоквартирних будинків є важливим інструментом розвитку місцевих ініціатив та їх
впливу на позитивну динаміку розвитку міста.

Незважаючи на різну природу цих організацій, при їх утворенні існують подібні проблеми, особливо в частині визначення юридичного статусу організацій, режиму оподаткування та порядку набуття та використання у своїй діяльності майна та земельних ділянок.

 Звичайно, в кожному конкретному випадку варіанти вирішення цих проблем можуть бути різними, але загальна методика вирішення цих проблем визначається системою українського законодавства, а не тільки базовими законами про органи самоорганізації та об'єднання співвласників.

Саме тому, є дуже важливим, перед прийняттям рішення про утворення органу самоорганізації населення чи об'єднання співвласників багатоквартирного будинку, прорахувати для себе усі можливі позитивні здобутки та ризики, аби відпрацювати модель поведінки, що є найбільш оптимальною у вашій конкретній ситуації. Маємо надію, що ця невелика стаття стане корисною для прийняття оптимального рішення.