Кризис на рынке недвижимости сотрясает и этот «незыблемый» бастион: предложений участков стало вдвое больше, чем осенью, но и спрос на столько же упал.

Впервые за 10 лет, после дефолта 1998-99 гг., зафиксировано удешевление земли. Снижение цен началось с самых дорогих, непосредственно примыкающих к столице районов: Киево-Святошинского, Обуховского, Бориспольского, Вышгородского, Броварского, Васильковского, Бородянского, Макаровского, Барышевского, Кагарлыцкого, Фастовского. Дальние рубежи с их дешевыми предложениями по инерции продолжают падать. Это как поезд, который на полном ходу не остановить: он будет тормозить, ибо «пассажиров» будет все меньше.

Еще полгода назад, когда спрос на участки был высоким, условия их продажи диктовали продавцы - владельцы земли. Как правило, они настаивали на оформлении передачи земли новому владельцу посредством не акта купли-продажи, а договора дарения. Сегодня же ситуация изменилась, спрос резко упал и покупатель может настаивать на любой выгодной для него схеме оформления.

В чем же разница между такими способами передачи земли в собственность и какой из них лучше выбрать?

Главное различие при оформлении договора купли-продажи и договора дарения состоит в стоимости оформления сделки и в том, кто эти расходы и в каком размере оплачивает. А также - в степени риска, что, в случае признания сделки недействительной, покупатель не вернет всю уплаченную сумму. Кроме того, возникают и некоторые юридические аспекты, которые важны в случае обращения покупателя в суд по различным причинам: по причине расторжения сделки или в случае развода с мужем (женой). При оформлении договора купли-продажи продавец платит 1% государственной пошлины + налог на доходы физлиц (деньги, полученные за сделку - его доход) - 5% от стоимости земельного участка. Если в договоре указано, что участок стоит 100 000уе, то при оформлении договора купли-продажи продавец должен уплатить государству 6%, т.е. 6 000уе. Но перед оформлением договора купли-продажи земельного участка, ее владелец должен получить экспертную оценку участка. Такой документ выдается независимым экспертом, имеющим соответствующую лицензию Государственного агентства по земельным ресурсам. Стоимость услуги колеблется от 800 до 1500 грн., в зависимости от размеров участка и его удаленности.

Кроме того, продавец должен предоставить нотариусу набор документов: отсутствие ограничений и отягощений по участку, нормативно-денежную оценку, справку об отсутствии строений на участке. Наконец, когда дело дошло до заключения сделки, ее должен удостоверить частный или государственный нотариус. Услуги нотариуса оплачиваются по договоренности сторон продавцом или покупателем и стоят от 1500 до 2500 грн.

На первый взгляд, «минусов» для покупателя при такой схеме нет. Однако продавец может заранее заложить все дополнительные расходы в цену участка либо отказываться от торга, мотивируя свою неуступчивость немалыми затратами на проведение сделки. Или же настаивать, чтобы все расходы на оформление участка разделить с покупателем поровну.

Третий нюанс - юридический. В случае расторжения сделки купли-продажи в судебном порядке, срок исковой давности по ней составляет 3 года - за это время его могут отсудить. А в случае дарения иски можно подавать всего 1 год.

При оформлении земельного участка по договору дарения не продавец, а «одариваемый» покупатель должен уплатить подоходный налог. Первая степень родства (родные брат - сестра, отец -мать) освобождены от уплаты налога.

Но ведь обычно продавец и покупатель посторонние: готовьтесь уплатить 5% подоходного налога.

В случае «дарения» не нужна экспертная оценка участка: достаточно нормативно-денежной оценки, которая может быть и в 10 раз ниже реальной стоимости. Например, вместо реальной цены 100 000уе, можно поставить в договоре 10 000уе. Однако даже 5% налога на доход физлиц - это 500уе уже ваших личных расходов. Плюс 1% госпошлины - 100уе: мелочь, а неприятно. Вряд ли утешит и то, что налог вы должны оплатить не сразу, а в течение года - отсрочка платежа будет «бомбой» замедленного действия. Понятно, почему продавцу выгоднее оформить договор дарения, переложив свои расходы на покупателя. Кроме того, при такой схеме покупки возникает серьезный риск: если договор будет признан недействительным, покупатель сможет вернуть себе только те 10 000уе, которые якобы уплатил за этот участок, а остальные деньги потеряет.

Единственный позитивный нюанс этой схемы тот, что согласно п. 2 ч. 1 ст. 57 Семейного кодекса, имущество, которое было подарено одному из супругов, в случае развода считается его частной собственностью и разделу не подлежит. Значит на эту землю ваша бывшая любовь не сможет претендовать.

Вот мы и разобрались, как можно оформить передачу земельного участка новому владельцу. Правильный выбор только за вами. Звоните, мы вам всегда поможем!

Татьяна Чердовских юрист, директор агентства недвижимости «ТИгор» 229-68-50

Газета « Споживач.інфо» №7(7) травень 2009