Приватизація державного житлового фонду визначила роз­повсюдження правочинів про відчуження житла. Вони мають достатньо широке використання в нотаріальній практиці. Ріст цивільно-правових правочинів щодо житла зумов­лює високі вимоги до органів нотаріату.

 Нотаріус посвідчує не лише правочини, для яких встановлена обов'язкова нотаріальна форма.

Приватизація державного житлового фонду визначила роз­повсюдження правочинів про відчуження житла. Вони мають достатньо широке використання в нотаріальній практиці. Ріст цивільно-правових правочинів щодо житла зумов­лює високі вимоги до органів нотаріату. Нотаріус посвідчує не лише правочини, для яких встановлена обов'язкова нотаріальна форма. За вимогою особи будь-який правочин з її участю може бути нотаріально посвідчений, якщо він відповідає вимогам ст. 203 ЦК України. Дана теза витікає зі ст. ст. 209, 639 ЦК України.

Правочином визнається дія особи, спрямована на встановлення, зміну або припинення цивільних прав і обов'язків. Правочин є во­льовим, правомірним актом-дією, що відрізняє його від юридичних подій та дій, що відносяться до цивільних правопорушень, які тягнуть за собою юридичну відповідальність.

Правочини - це правові акти, які виражають добровільне во­левиявлення їх учасників. Цим вони відрізняються від адмініст­ративних актів, де цивільні правовідносини можуть виникнути на підставі того чи іншого розпорядження компетентного держа­вного органу.

Що ж таке «Недійсні правочини»?

Нотаріус відмовляє в посвідченні правочину, якщо останній не відповідає вимогам закону, укладається з метою, яка супере­чить інтересам держави і суспільства.

Це випливає з загальних теоретичних підстав, дотри­мання яких є необхідним для чинності правочину. Для того, щоб правочин міг породжувати правові наслідки, він має відповідати тим вимогам, що встановлює закон.

Вказані вимоги чинності правочину різноманітні і нерідко залежать від його виду. Для певних правочинів, законом встановлено критерій особливого, із попереднім отриманням, спеціального дозволу, порядку укладання. Зокрема, цим обумов­люється можливість продажу громадянам засобів самозахисту тільки через спеціалізовані магазини. Іноді може бути передбаче­на державна реєстрація правочину. Такі вимоги встановлено для договору купівлі-продажу житла. Правочин, що підлягає державній реєстрації є чинним з моменту його державної реєстрації.

Існує і ряд загальних вимог, яким має відповідати будь-який правочин й вони викладені у ст. 203 ЦК України. Розглянемо їх.

По-перше, зміст правочину не може суперечити цивільному законодавству і моральним принципам суспільства. Це встановлено ч. 1 ст. 203 ЦК України.

По-друге, необхідно, щоб особи, які вчиняють правочини, во­лоділи обсягом цивільної дієздатності, необхідної для укладання цих правочинів. Тобто воля цих осіб повинна мати достатню пси­хічну обумовленість. Законодавство встановлює, що від імені осіб, визнаних недієздатними, а також від імені неповнолітніх осіб до 14 років правочини укладають опікуни, батьки, усиновителі. Час­тково дієздатні особи за віком і обмежено дієздатні внаслідок зло­вживання спиртними напоями чи наркотичними засобами мо­жуть укладати правочини відповідно за згодою батьків, усинови­телів, піклувальників.

Іноді бувають випадки, коли цілком дієздатна особа перебу­ває, наприклад, у стані сильного душевного хвилювання, внаслі­док чого не може розуміти значення своїх дій. Наприклад, особа хворіє на в'яло перебігаючу шизофренію і приступ цієї хвороби у неї був під час укладення правочину.

Законодавець, враховуючи подібні життєві ситуації і охоро­няючи майнові інтереси цих осіб, встановив правило, за яким правочин, укладений громадянином (хоч і дієздатним), який у момент його укладання перебував у такому стані, що не міг ро­зуміти значення своїх дій або керувати ними, може бути визна­ний судом недійсним за позовом цього громадянина, а в разі її смерті за позовом інших осіб, чиї цивільні права чи законні інтереси порушені. У разі наступного визнання фізичної особи, яка здійснила правочин, недієздатною, позов про визнання правочину недійсним може пред'явити її опікун. Сторона, яка знала про стан фізичної особи у момент здійснення правочину, зобов'язана відшкодувати їй моральну шкоду, завдану у зв'язку зі здійсненням такої дії.

Для визначення наявності такого стану на момент укладання правочину суд повинен призначити судово-психіатричну експе­ртизу. Вимоги про визнання правочину недійсним розглядають­ся з урахуванням як висновку судово-психіатричної експертизи, так і інших доказів. Такий правочин може бути визнаний недійс­ним і за позовом спадкоємців особи, чиї інтереси порушено. У випадку визнання правочинів недійсними, застосовуються такі ж наслідки, що й при укладанні правочинів особами, визнаними недієздатними, неповнолітніми до 14 років, частково і обмежено дієздатними.

По-третє, правочин повинен укладатися за умови вільного, пов­ного й узгодженого волевиявлення його учасників. Тому у випадку, коли в правочині воля виражена не вільно (мало місце насильство, погроза, обман і т. д.), правочин не може вважатися дійсним.

По-четверте, при здійсненні правочину обов'язковим є до­тримання передбаченої законом форми.

По-п'яте, правочин повинен бути реально спрямований на виникнення зумовлених ним правових наслідків. Отже, волеви­явлення, зроблене лише для виду, тобто, яке не несе в собі дійсну волю на встановлення будь-яких правовідносин або таке, що прикриває собою інше волевиявлення, не може мати значення дійсного правочину.

 По-шосте, правочини, що укладаються батьками (усиновите­лями), не можуть суперечити правам і інтересам їхніх малолітніх, неповнолітніх чи непрацездатних дітей.

Наступного разу ми поговоримо про Види недійсних правочинів.

Щоб Ваш правочин з житлом був дійсним - звертайтесь до спеціалістів АН «ТІгор». Наше агентство нерухомості працює для тих, хто цінує якість життя. Відповідати Вашим високим вимогам - наша головна задача. Тому, звернувшись до нас, Ви завжди можете бути впевненими в нашій індивідуальній увазі та сервісі бездоганної якості.

Татьяна Чердовских,

юрист, директор АН «ТИгор»

тел.: 229-68-50

Газета « Споживач.інфо» № 2 (1 5 )січень 2010